Ремонтные работы в квартире: виды и порядок выполнения
Ремонтные работы делят на черновые и чистовые, а порядок между ними не выбирают по вкусу: сначала то, что прячется в стенах и полу, потом то, что видно. Нарушите последовательность - и придётся ломать готовое. Ниже: виды ремонта, порядок работ с причинами, что согласовывать и как принимать результат.
Какие бывают виды ремонта и чем они отличаются
Ремонтные работы различают по тому, что они затрагивают: только видимую отделку или ещё и конструкции с инженерными сетями. По этому признаку выделяют косметический и капитальный ремонт. Ремонт в новостройке и дизайнерский ремонт под ключ - частные случаи с разной глубиной вмешательства. Выбор вида определяет состав работ, срок и бюджет. Что из этого фиксируется документами — состав дизайн-проекта.
Косметический ремонт обновляет поверхности: переклейка обоев, покраска стен и потолков, замена напольного покрытия, иногда - замена дверей и плинтусов. Коммуникации, стяжка, штукатурка и планировка не трогаются. Такой ремонт выбирают, когда квартира конструктивно исправна, а хочется освежить вид.
Капитальный ремонт включает и черновую, и чистовую отделку: демонтаж старых покрытий, замену или перенос электрики и сантехники, выравнивание стен и пола, новую отделку. Он нужен в квартирах с изношенными коммуникациями, неровными стенами или когда планировка перестала устраивать.
Ремонт в новостройке без отделки - это, по сути, капитальный ремонт с нуля: застройщик сдаёт бетонную коробку, и все работы от стяжки до розеток выполняются заново. Если квартира сдана с отделкой от застройщика, речь чаще идёт о косметическом обновлении или частичной замене того, что не устраивает.
Дизайнерский ремонт под ключ - это капитальный ремонт, который ведут по дизайн-проекту: с продуманной планировкой, освещением, подбором материалов и мебели. Отличие не в составе работ, а в том, что до их начала есть проект, по которому видно результат.
«Евроремонт» - маркетинговое название, а не нормативный термин. В смете под ним может скрываться что угодно: от косметического обновления до полного капитального. Проверяйте состав работ по пунктам, а не по названию.
Черновые и чистовые работы: что относится к каждой группе
Черновая отделка - это всё, что прячется в конструкциях и под финишными слоями, чистовая - то, что остаётся на виду. Граница между группами простая: черновая закончена, когда поверхность готова под финишный слой, и после этого начинается чистовая. Путать их местами нельзя: чистовой слой, уложенный на неподготовленное основание, долго не живёт.
К черновым работам относятся демонтаж старых покрытий и перегородок, перепланировка, разводка электрики и сантехники, штукатурка стен, стяжка пола, гидроизоляция мокрых зон. Стяжка пола - это выравнивающий слой, по которому потом укладывают чистовое покрытие; от её ровности зависит, как ляжет ламинат, плитка или паркет.
К чистовым работам относятся шпатлёвка под покраску, укладка плитки, напольных покрытий, поклейка обоев и покраска, установка дверей, розеток, сантехприборов и светильников. Это то, что видит и трогает человек, когда ремонт закончен.
Вывоз мусора нужен минимум дважды: после демонтажа и после черновых работ, до начала чистовых. Строительная пыль от штробления и штукатурки оседает на всём, и если не убрать её до покраски, она попадёт в краску и на обои. Финальная уборка - после установки всех приборов, перед приёмкой.
В каком порядке выполняют ремонтные работы и почему именно так
Порядок ремонтных работ подчинён одному правилу: грязное и скрытое делают раньше чистого и видимого. Сначала то, что прячется в стенах и полу, потом то, что на них лежит. Нарушение последовательности означает, что готовый слой придётся снимать и переделывать. Как из состава работ считается смета — по формуле от площади.
Электрика и сантехника идут до штукатурки, потому что штробы под кабели и трубы прорезают в стенах. Если развести сети после штукатурки, придётся штробить готовую поверхность и заново её выравнивать. Стяжка идёт раньше чистовых полов по той же причине: мокрый раствор заливают на основание, и пока он сохнет, в помещении нечего портить.
Потолки делают раньше стен, потому что штукатурка и покраска потолка - грязная работа: брызги и капли летят вниз. Если сначала покрасить стены, их придётся переделывать. Плитку в мокрых зонах укладывают до чистовой отделки соседних помещений, чтобы вода и раствор не попали на готовые поверхности.
Что нельзя переставлять местами: укладка напольных покрытий до окончания мокрых процессов - ламинат и паркет впитают влагу и вздуются; покраска до установки дверных коробок - коробку потом не подогнать без повреждения краски; установка розеток до покраски - краска попадёт в механизмы.
- Замеры и смета - фиксируют объём работ и бюджет до старта
- Демонтаж - убирает старые покрытия и перегородки
- Перепланировка - возводит новые стены и проёмы, если они согласованы
- Электрика и сантехника - прокладывает трассы до штукатурки, чтобы не штробить готовые стены
- Штукатурка - выравнивает стены под финишный слой
- Стяжка - выравнивает пол, сохнет дольше всего
- Плитка и мокрые зоны - закрывает влажные помещения до чистовой отделки
- Шпатлёвка и покраска - готовит поверхности под финиш
- Полы, двери, приборы - монтирует то, что не должно попасть под грязь
- Уборка - убирает пыль перед приёмкой
Технологические паузы: что сохнет и сколько ждать
Технологические паузы - это время, которое материалы должны сохнуть между слоями. Их нельзя сокращать графиком бригады: сроки задаёт материал и толщина слоя, а не желание быстрее сдать объект. Паузы нужны стяжке, штукатурке, шпатлёвке, наливному полу, грунту и плиточному клею.
Сроки высыхания зависят от материала и толщины слоя. Цементная стяжка сохнет дольше гипсовой, толстый слой - дольше тонкого. Точные цифры для конкретного материала указаны в техническом листе производителя: перед началом работ попросите у подрядчика эти документы и сверьте график с ними.
Сроки сушки задаёт материал и толщина слоя, а не график бригады.
При торопливой укладке покрытия на непросохшее основание влага остаётся запертой. Последствия: вздутие ламината и паркета, трещины в стяжке, отслоение плитки, плесень под покрытием. Переделка обойдётся дороже, чем ожидание.
Паузы можно использовать с пользой: заказать материалы следующего этапа, подготовить мебель к переезду, вести работы в других помещениях, где сушка не идёт. Грамотный график учитывает паузы заранее и не простаивает.
Что можно делать без согласования, а что нельзя
Ремонт и перепланировка - разные вещи с точки зрения закона. Ремонт меняет отделку, перепланировка меняет конфигурацию помещения: переносит или сносит стены, меняет границы комнат, переносит мокрые зоны. Перепланировку нужно согласовывать до начала работ, иначе её признают самовольной.
Порядок согласования перепланировки установлен Жилищным кодексом РФ, глава 4. Решение принимает орган местного самоуправления, а самовольная перепланировка влечёт административную ответственность по статье 7.21 КоАП РФ. Точный перечень документов и порядок для своего региона уточняйте на сайте местной администрации или в МФЦ.
Что требует проекта и разрешения: снос несущих стен и устройство проёмов в них, перенос мокрых зон - кухни, ванной, санузла, изменение вентиляции. Эти работы затрагивают конструктив и общедомовые системы, поэтому без согласования их не делают.
Что обычно не требует согласования, но требует уведомить управляющую компанию: замена отделки, перестановка сантехприборов в пределах мокрой зоны, замена радиаторов на аналогичные. Перед началом работ уточните в своей управляющей компании, что она считает требующим уведомления.
Часы шумных работ в Москве и области устанавливает региональный закон. В Москве это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», в Московской области - свой аналогичный акт. Точные часы и штрафы проверяйте по действующей редакции на официальном портале региона.
- Трогаем ли мы несущие стены или делаем в них проёмы?
- Переносим ли мокрые зоны - кухню, ванную, санузел?
- Меняем ли инженерные сети - вентиляцию, стояки, газ?
Если хотя бы на один вопрос ответ «да» - до начала работ нужен проект и согласование.
Скрытые работы: что фотографировать, пока всё открыто
Скрытые работы - это то, что после закрытия стеной или полом проверить уже нельзя. К ним относятся трассы кабелей и труб, гидроизоляция мокрых зон, подготовка основания под полы и плитку. Если после закрытия что-то пойдёт не так, вскрывать придётся готовую отделку.
То, что закрыто стеной, проверить уже нельзя, поэтому проверяют до закрытия.
Что фиксировать: фото и видео с рулеткой в кадре и привязкой к стенам. Снимайте трассы кабелей до заливки стяжки, гидроизоляцию до укладки плитки, разводку труб до закрытия коробов. По этим кадрам потом можно найти, где проходит кабель, и не пробить его при установке полки.
От подрядчика требуйте акт на скрытые работы. Его подписывают до закрытия, а не после: в акте перечисляют, что именно скрыто, и подтверждают, что заказчик это видел и принял. После закрытия подписать такой акт задним числом - значит принять вслепую.
Требования к электрике задаёт ПУЭ - правила устройства электроустановок, к гидроизоляции мокрых зон - своды правил и рекомендации производителей материалов. Сечения кабелей, высоту заведения гидроизоляции на стены и другие цифры берите из этих документов, а не из памяти подрядчика.
Как принимать ремонт по этапам и по акту
Приёмка ремонта идёт в два этапа: промежуточная после черновых работ и итоговая после чистовых. Промежуточная фиксирует скрытые работы и ровность оснований, итоговая - то, что видит и трогает заказчик. Обе оформляются актом.
Допуски по ровности стен, потолков и полов задаёт СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Цифры из свода правил берите для конкретного вида отделки: для штукатурки одни, для облицовки плиткой другие. Не округляйте их по памяти - при приёмке это критерий, по которому принимают или не принимают работу.
Типичные дефекты: перепады плоскостей, плитка с пустотами под ней - проверяется простукиванием, щели у плинтусов, перекос дверей. Каждый дефект фиксируйте в акте с указанием места и срока устранения.
Замечания оформляйте перечнем в акте приёмки: что именно не так, где, и в какой срок подрядчик устраняет. Оплату финального этапа переводите после устранения замечаний, а не в момент подписания акта с дефектами.
Гарантия на работы указывается в договоре подряда. Порядок предъявления претензий определяют Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей - проверяйте актуальную редакцию, когда заключаете договор.
- Приложите правило к стене: зазор больше допуска - фиксируйте
- Проверьте пол уровнем в каждой комнате
- Простучите плитку: глухой звук - пустота под ней
- Проверьте каждую розетку тестером
- Пустите воду в мокрых зонах и проверьте стыки
- Откройте и закройте каждую дверь и окно
Что решить до начала работ: договор, смета, график
До начала ремонтных работ фиксируют три вещи: состав работ, порядок оплаты и ответственность за сроки. Всё это записывается в договор подряда и смету. Устные договорённости при споре не работают.
Смета должна перечислять состав работ и материалов по пунктам: что именно делают, какими материалами, кто закупает и кто доставляет. Размытые формулировки «отделка стен» без указания материала и площади - повод уточнить до подписания.
График платежей привязывайте к принятым этапам, а не к календарю. Платёж за этап - после подписания акта по этому этапу. Так заказчик не платит за работу, которую ещё не принял.
В договоре фиксируйте сроки, штрафы за просрочку и порядок изменения объёма работ. Если в процессе выяснится, что нужно сделать больше, изменение оформляется дополнительным соглашением, а не устной просьбой.
Выбирая исполнителя, проверяйте договор, отзывы с проверяемыми контактами и примеры выполненных объектов. Частный мастер и организация дают разное: у организации есть договор, гарантия и ответственность, у частного мастера - ниже цена, но и меньше обязательств. Что важнее - решайте до старта.
Когда ремонт ведут вместе с дизайном интерьера квартиры с ремонтом и комплектацией, заказчик получает проект, по которому видно результат до начала работ, и авторский надзор, который следит за соответствием работ проекту.
- Состав работ и материалов по пунктам
- Кто закупает и доставляет материалы
- График платежей, привязанный к принятым этапам
- Сроки и штрафы за просрочку
- Порядок изменения объёма работ
- Гарантийный срок на работы
Частые ошибки в последовательности и как их избежать
Ошибки в ремонте стоят денег, потому что исправлять приходится готовое. Вот четыре самые частые, с причиной и последствием.
Покупка чистовых материалов до окончания черновых работ и замеров. Размеры и объёмы считают по факту, после выравнивания стен и пола, а не по плану застройщика.
Закрытие стен без фотофиксации и акта на скрытые работы. Потом нельзя ни проверить, ни доказать, что внутри.
Начало работ без согласования там, где оно нужно. Самовольная перепланировка - это штраф и предписание вернуть всё как было.
Сокращение технологических пауз ради срока. Непросохшее основание даёт вздутия, трещины и плесень, а переделка дольше ожидания.
Частые вопросы
Источники
- Жилищный кодекс РФ, глава 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» - КонсультантПлюс
- КоАП РФ, статья 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» - КонсультантПлюс
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» - Минстрой России
- Правила устройства электроустановок (ПУЭ) - Минэнерго России
