Квартира в новостройке с отделкой от застройщика или свой ремонт
Отделка от застройщика выигрывает по скорости и простоте, свой ремонт - по качеству и под вашу планировку. Если нужно въехать быстро и бюджет ограничен, берите квартиру с отделкой. Если важны материалы, свет и перепланировка, готовую отделку придётся ломать и платить дважды.
Что выбрать: коротко о том, кому подходит каждый вариант
Отделка от застройщика - это готовый ремонт, за который вы платите в цене квартиры и в который въезжаете сразу после получения ключей. Собственный ремонт - это квартира без отделки или с черновой подготовкой, которую вы доводите до жилого состояния сами: нанимаете подрядчика, закупаете материалы, контролируете сроки.
Отделка застройщика подходит тем, кому нужно быстро въехать, у кого ограничен бюджет и не нужна перепланировка. Свой ремонт - тем, кто хочет выбрать материалы, свет и планировку и готов ждать.
Главный риск каждого варианта: у застройщика вы платите за типовое решение, которое, возможно, не совпадёт с вашими привычками. У собственного ремонта - риск выйти за смету и срок.
Факт. Готовую отделку выгодно брать, только если вы не планируете её менять: демонтаж уже оплаченных работ и материалов - это двойные расходы.
Мнение. Если вы уже на этапе выбора квартиры понимаете, что будете двигать стены, менять электрику и подбирать плитку под свою мебель, берите квартиру без отделки - иначе заплатите за то, что потом снесли.
Виды отделки: что входит в черновую, предчистовую, чистовую и white-box
Застройщики продают квартиры с четырьмя видами подготовки. Черновая отделка - это бетонные стены и пол, без стяжки, штукатурки и разводки. Предчистовая - стены оштукатурены, пол выровнен стяжкой, электрика и сантехника разведены, но финишных покрытий нет. Чистовая - квартира готова к проживанию: обои или покраска, ламинат или плитка, двери, сантехника, розетки. White-box - промежуточный вариант: основные работы сделаны, финишные материалы выбираете сами.
Состав работ у разных застройщиков различается. Один включает в чистовую отделку кухонный фартук и межкомнатные двери, другой - нет. Поэтому единственный документ, по которому можно сверять объём, - приложение к договору долевого участия, а не рекламный буклет.
При доделке предчистовой и white-box нельзя пропускать подготовку стен под покрытие и разводку электрики под вашу расстановку мебели. Эти работы дешевле сделать до финишных материалов, чем переделывать после.
Сколько это стоит: отделка в цене квадратного метра и ремонт своими силами
Стоимость собственного ремонта складывается из дизайн-проекта, материалов, работ, вывоза мусора, мебели и техники. Отделка от застройщика уже включена в цену квадратного метра - вы платите за неё в составе ипотеки или полной оплаты.
Чтобы сравнить честно, берите квартиры одного жилого комплекса с отделкой и без неё и считайте разницу в цене за метр. Формула простая: разница в цене за квадратный метр, умноженная на площадь квартиры, - это то, что вы отдаёте за готовую отделку. Дальше эту сумму сравниваете со сметой собственного ремонта.
Скрытые расходы у готовой отделки - демонтаж, если она не подошла, и потеря уже оплаченных материалов. У собственного ремонта - переделки из-за отсутствия проекта и доплаты за изменения по ходу работ.
Конкретные цифры по стоимости ремонта за квадратный метр зависят от региона, класса жилья и состава работ. Способ расчёта описан выше - подставьте свои цифры по конкретному ЖК.
Сроки: когда можно въехать и сколько займёт свой ремонт
В квартиру с чистовой отделкой въезжают сразу после приёмки. Свой ремонт растягивается на месяцы, и срок зависит не только от площади, но и от подготовки.
До начала работ идут приёмка квартиры, разработка дизайн-проекта и закупка материалов. Если проект не готов, подрядчик не может закупить точное количество материалов, а вы - заказать мебель под размеры.
Сроки собственного ремонта растягивают поставки материалов, смена подрядчика и согласования перепланировки. Сокращают - готовый проект и комплектация заранее: когда все материалы закуплены до старта, бригада не простаивает.
- Приёмка квартиры
- Дизайн-проект
- Закупка материалов
- Черновые работы
- Чистовые работы
- Мебель и техника
- Переезд
При отделке застройщика из этой цепочки выпадают шаги со второго по пятый. Реальные сроки собственного ремонта зависят от площади и сложности - по реальным проектам студии это диапазон, который стоит уточнить под конкретную квартиру.
Чем ограничивает отделка застройщика
Главное ограничение готовой отделки - типовые материалы и цвета без выбора. Вы получаете то, что застройщик закупил оптом для всего дома: одинаковые обои, ламинат, плитку и двери во всех квартирах.
Второе - типовая планировка. Если вы хотите перенести кухню, объединить комнату с лоджией или снести стену, готовую отделку придётся ломать. Демонтаж, вывоз мусора и потеря уже оплаченных материалов - это расходы, которых не было бы при покупке квартиры без отделки.
Освещение и розетки в готовой квартире расставлены по типовой схеме, а не под вашу расстановку мебели. Перенос розеток и выводов света - это штробление стен и новый ремонт в местах переноса.
Отделку застройщика выгодно оставлять, если вы согласны с планировкой и материалами. Передумали - платите дважды.
Но не всё готовое нужно сносить. Покрасить стены в свой цвет, заменить покрытие пола или добавить светильники можно и поверх типовой отделки. Такая доработка дешевле полного демонтажа и позволяет въехать быстрее, чем при ремонте с нуля.
Как принимать квартиру с отделкой: чек-лист осмотра
Приёмка квартиры с отделкой - это осмотр по чек-листу и фиксация недостатков в акте. Не подписывайте акт без замечаний, если нашли дефекты: после подписания доказать, что они были на момент передачи, сложнее.
Что осмотреть:
- Стены: ровность, трещины, пятна, отслоение обоев или краски
- Пол: скрип, перепады, щели между ламинатом или плиткой
- Потолок: трещины, следы протечек, неровности
- Окна и двери: открывание, зазоры, продувание, царапины на стёклах
- Электрика: работа розеток и выключателей, соответствие схеме
- Сантехника: напор воды, герметичность соединений, работа слива
- Вентиляция: тяга в вытяжках
Все замечания фиксируйте в акте приёмки с указанием конкретного места и характера дефекта. Сроки устранения недостатков и порядок предъявления претензий установлены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Гарантийный срок на объект долевого строительства и на технологическое и инженерное оборудование также установлен этим законом. Допустимые отклонения по стенам и полам описаны в сводах правил СП 71.13330 и СП 73.13330 - перед приёмкой сверьтесь с их актуальными редакциями.
Ипотека и налоговый вычет: что меняет наличие отделки
Входит ли отделка в сумму ипотечного кредита, зависит от банка и договора. В одних случаях банк кредитует полную стоимость квартиры по ДДУ, включая отделку. В других - просит оплатить отделку отдельно. Уточняйте это до подписания кредитного договора.
Расходы на отделку и налоговый имущественный вычет зависят от формулировки договора. Если отделка включена в стоимость квартиры по ДДУ, она входит в базу для вычета. Если вы делаете ремонт сами, расходы на материалы и работы могут учитываться отдельно - проверьте по Налоговому кодексу РФ и разъяснениям ФНС.
Свой ремонт обычно оплачивается отдельно от ипотеки: это живые деньги, которые нужно иметь помимо первого взноса. Учитывайте это при расчёте бюджета покупки.
Вопросы, которые стоит задать банку и застройщику до подписания договора:
- Входит ли отделка в сумму кредита?
- Какая ставка действует для квартир с отделкой и без неё?
- Какие документы подтверждают стоимость отделки для налогового вычета?
- Можно ли изменить состав отделки до сдачи дома?
Ставки и программы меняются - актуальные условия смотрите на сайтах банков.
Когда выгоднее свой ремонт и как не выйти за бюджет
Свой ремонт оправдан, когда вы планируете перепланировку, у вас особые требования к материалам и свету или нестандартная мебель, под которую нужна точная разводка электрики и сантехники.
Ключевую роль здесь играет дизайн-проект. Он заранее считает смету и убирает переделки: когда все решения приняты на бумаге, подрядчик не переспрашивает по ходу работ, а вы не меняете плитку после того, как её уложили.
Типичные причины перерасхода: изменения по ходу ремонта, закупка материалов без точного расчёта, отсутствие проекта электрики и сантехники. Всё это закрывается до начала работ - проектом и комплектацией.
Самый дешёвый ремонт - тот, что спроектирован до покупки материалов.
Если хочется баланса, возьмите предчистовую или white-box и сделайте чистовую под себя. Так вы не платите за типовые покрытия, которые потом пришлось бы менять, но и не делаете черновые работы с нуля. Подобрать дизайн-концепцию квартиры под ваш бюджет и образ жизни или заказать дизайн-проект квартиры в новостройке можно до покупки - это снимет вопрос, какой ремонт вам нужен.
Частые вопросы
Источники
- Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - Официальный интернет-портал правовой информации
- Налоговый кодекс РФ, глава 23 «Налог на доходы физических лиц» - ФНС России
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» - Минстрой России
- СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» - Минстрой России
